Eigennutz oder Kapitalanlage?

Ferienimmobilie oder Immobilie zur Kapitalanlage?

Eine Frage, die für jeden, der sich mit dem Gedanken trägt, ein
Ferienhaus in Florida zu kaufen von entscheidender Bedeutung ist.
Seit nunmehr über 20 Jahren lebt Fritz Mayr überwiegend
in Sarasota/Florida als Bauträger und Real Estate Broker.
Aufgrund seiner langjährigen Erfahrungen hat Fritz Mayr eine eigene
Philosophie bezüglich Immobilien in Florida entwickelt.
Ferienimmobilien, die in der Zwischenzeit vermietet werden,
um hohe Renditen zu erzielen, lehnt Herr Mayr ab. Er empfiehlt entweder
Ferienimmobilien oder Immobilien zur Kapitalanlage.

Wenn Sie sagen, "Sie leisten sich das ganz einfach", dann ist da
nichts dagegen einzuwenden. Doch falls Sie sich mit dem Gedanken
einer "Gemischtnutzung" auseinandersetzen, dann sollten Sie
folgende Punkte berücksichtigen:

Wieviel wird das Haus im Jahr wirklich selbst genutzt?
-    Bei einer eigenen Nutzung von mehreren Monaten macht ein
     eigenes Ferienhaus sicher sinn. Zur (teilweisen) Kostendeckung
     ist es durchaus auch möglich diese Immobilie zwischenzeitlich zu vermieten,
     doch darf man keine hohe Rendite erwarten...
-    Wird die Immobilie nur einige Wochen im Jahr selbst genutzt, ist in den
     meisten Fällen eine klare Trennung zu empfehlen. Ein Haus zur Kapitalanlage
     hat eine hohe Rendite (Mieterträge + Wertzuwachs). Mit den Erträgen können
     Sie dann flexibel in den schönsten Hotels weltweit Urlaub machen oder zu
     Sonderkonditionen in einem der Ferienhäuser von Overseas Realty Inc.
     in Florida oder Costa Rica  wohnen.

Neu oder gebraucht?
Zur Kapitalanlage werden nur neue, bzw. neuwertige Häuser empfohlen.
Diese werden von Overseas Realty Inc. beim Bau speziell für die Vermietung
optimiert. Somit wird langfristig eine hohe Rendite gewährleistet.
Für den Eigennutz kann häufiger auf "gebrauchte" Immobilie auf dem resale-Markt
zurückgegriffen werden. Durch Overseas Homes Inc. haben Sie auch die Möglichkeit
ein Haus nach Ihren Vorstellungen und Wünschen auf ein von Ihnen ausgesuchtes
Grundstück zu errichten. Ein Problem kann bei zu "exotischen" Häusern dann
beim Wiederverkauf entstehen:
Für ein individuell gebautes Haus ist es oft schwieriger den richtigen Käufer zu finden.

Laufende Kosten:
Häuser für den Eigenbedarf / Ferienhäuser müssen ständig unterhalten werden.
Laufende Kosten wie Poolreinigung, Rasenmähen und Gartenpflege, Strom, Telefon,
Kabelanschluss und Wasser- u. Abwassergebühren müssen auch bezahlt werden,
wenn das Haus nicht bewohnt ist.
(Handelt es sich um eine Wohnung sind die "Maintantance-Costs" meist noch höher, da ein Property Manager
(Hausmeister) ebenfalls zu bezahlen ist.)

Bei Häusern zur Kapitalanlage muss der Mieter für all diese Kosten aufkommen,
bzw. sich selbst um Pool und Garten kümmern.

Häufige Leerstände:
Die Praxis zeigt, dass ein individuelles Ferienhaus längst nicht so häufig vermietbar ist,
wie dies aus Renditegesichtspunkten gewünscht wird. Vermietet wird es oft nur in der
Saison, während der man die Immobilie auch gerne selber nutzt. Die restliche Zeit
stehen solche Immobilien oft leer.
Overseas Realty Inc. hatten bei den Häusern zur Kapitalanlage zwischen
1989 und 1996 eine durchschnittliche Leerstandsrate von jährl. nur 2,68 %.

Persönliche Einrichtung:
Jedes eigene Ferienhaus ist in Hinsicht auf Ausstattung, Lage und Wertigkeit auf den
persönlichen Lebensstil ausgerichtet. An eine Immobilie zur Vermietung werden oft
andere Anforderungen gestellt.
Durch permanenten Mieterwechsel treten Schäden und Abnutzung an der persönlichen
Ausstattung und Einrichtung des Hauses auf.
Die Häuser zur Kapitalanlage von Overseas Realty Inc. werden unmöbliert vermietet,
i.d.R. mit einjährigen Mietverträgen.

Lage und Preis:
Die Lage ist das Wichtigste bei Immobilien!
Das Verhältnis von Kaufpreis und Miete muss zur Kapitalanlage ebenfalls stimmen (Rendite)!
Bei teuren Häusern (z.B. Ferienhäuser für den Eigennutz) stimmt meist das Verhältnis nicht -
die Mieteinnahmen sind im Verhältnis zum Kaufpreis zu gering.

Rechtliches:
In vielen Gegenden, Subdivisions oder Wohnanlagen scheitert eine Kurzzeitvermietung
(also auch "Gemischtnutzung") an der rechtlichen Lage, da oft nur "Langzeitvermietungen"
zugelassen werden. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf!

.

Wie haben Sie entschieden?

Eigennutz:
Overseas Homes Inc. baut für Sie ein Haus nach Ihren Vorstellungen.
Als Alternative kann Overseas Realty Ihnen jedes auf dem lokalen
Immobilienmarkt angebotene Objekt vermitteln, ohne dass Ihnen als Käufer
hier zusätzliche Kosten entstehen.

Kapitalanlage:
Wer Renditen erzielen möchte, für den gibt es in Florida lohnenswerte
Immobilien. Bewährt haben sich für diesen Zweck Häuser in guten
Vermietungslagen, die schon beim Bau auf die langfristige Vermietung
ausgerichtet werden. So werden diese Häuser z.B. mit extra strapazierfähigen
Teppichböden und mit soliden elektrischen Grundgeräten ausgestattet,
was sich langfristig bezahlt macht.

Im Detail sieht das folgendermaßen aus:

Zu überschaubaren Konditionen ab ca. $ 250 000 (je nach Ausstattung

und Haustyp) baut unsere Firma OVERSEAS HOMES INC.
attraktive Einfamilienhäuser, die sich langfristig an
Amerikaner hervorragend vermieten lassen. Die erzielbaren Renditen
aus Mieteinnahmen lagen im Schnitt nach Steuern um 6 % netto. Alle
Kosten wie Mietmanagement, Grundsteuer und Versicherung sind
bereits abgezogen. Hinzu kommt noch ein hoher Wertzuwachs.
Wer sein Geld in Dollar und Immobilien anlegt, noch dazu in einer
wachstumsstarken Region wie Sarasota, kann sicher sein, dass sein
finanzielles Engagement langfristig reiche Früchte tragen wird.

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